Có nên đầu tư biệt thự biển nghỉ dưỡng – Rủi ro và kinh nghiệm đầu tư bds nghỉ dưỡng

 

Chuyên gia bất động sản nghỉ dưỡng trả lời thắc mắc của khách hàng về bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay.

Câu hỏi:

  1. bất động sản (bđs) nghỉ dưỡng là gì?
  2. biệt thự nghỉ dưỡng – biệt thự biển là gì?
  3. có nên đầu tư biệt thự biển – biệt thự nghỉ dưỡng?
  4. rủi ro khi đầu tư biệt thự biển?
  5. kinh nghiệm đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng?

Trả lời:

  1. Bất động sản (bđs) nghỉ dưỡng là gì?

Bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay được định nghĩa là “loại hình hàng hóa bất động sản” với đa dạng loại hình sản phẩm khác nhau như: biệt thự biển, căn hộ khách sạn du lịch, resort nghỉ dưỡng, nhà liền kề,… được chủ đầu tư xây dựng tại các khu du lịch, nghỉ dưỡng và chào bán cho khách hàng sau đấy chủ đầu tư cam kết thuê lại từ khách hàng để vận hành kinh doanh và chia lợi nhuận kinh doanh cùng khách hàng với các hình thức cam kết khác nhau tùy vào từng chủ đầu tư.

Lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng còn khá mới mẻ tại Việt Nam thời gian từ trước 2010. Tuy nhiên, hiện nay BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang trên đà phát triển và được định nghĩa theo một cách khác, không chì là ngôi nhà nghỉ dưỡng mà còn phục vụ mục đích kinh doanh.

  1. Biệt thự nghỉ dưỡng – biệt thự biển là gì?

Biệt thự nghỉ dưỡng là loại hình bất động sản Biệt thự được xây dựng tại các khu du lịch nghỉ dưỡng. Có 2 loại biệt thự nghỉ dưỡng phố biến là biệt thự đơn lập và biệt thự song lập với các kiểu thiết kế khác nhau nhằm phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng hoặc kinh doanh cho thuê.

Biệt thự biển là một trong những sản phẩm đặc trưng của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Hầu hết các dự án biệt thự biển đều sở hữu thiết kế sang trọng và được xây dựng tại các khu du lịch ven biển nhằm phục vụ mục đích kinh doanh là chủ yếu.

  1. Có nên đầu tư biệt thự biển – biệt thự nghỉ dưỡng?

  Có 2 khía cạnh để phân tích và trả lời câu hỏi này

  • Không nên mua:

 – Không nên đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng khi bạn thiếu kiến thức lĩnh vực này. Thị trường bđs nghỉ dưỡng ngày càng sôi động, vì vậy hiện nay rất nhiều dự án nghỉ dưỡng được hình thành và kèm theo những rủi ro tiềm ẩn, cho nên để hạn chế rủi ro bạn cần phải nhìn nhận được đâu là một bất động sản nghỉ dưỡng tiềm năng để đầu tư.  

 – Tài chính: Các sản phẩm biệt thự biển, biệt thự nghỉ dưỡng hiện nay có giá không dưới 10 tỷ, theo bài toán tài chính đầu tư bđs thì bạn cũng phải có ít nhất 50% giá trị của bđs bạn muốn đầu tư, vì vậy, bạn không nên mua biệt thự biển, biệt thự nghỉ dưỡng khi tài chính không đủ điều kiện trên.

  • Nên mua: Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam ngày càng trở nên sôi động và tiềm năng. Bởi vì, Đường bờ biển Việt Nam có chiều dài giới hạn khoảng 3.200km, trong khi đấy tiềm năng du lịch của nước ta là cực kỳ lớn, theo thống kê chỉ trong 6 tháng đầu năm 2018 đã có hơn 7 triệu lượt khách nước ngoài du lịch tại Việt Nam. Vì vậy có 3 điều kiện để bạn Nên mua bds nghỉ dưỡng.

– Có kiến thức về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản nói chung.

– Tài chính bạn phải đủ hoặc hơn 50% giá trị bất động sản muốn mua. Bạn là nhà đầu tư, vì vậy bạn phải tính toán được những con số tài chính để đưa ra 1 quyết định đúng đắn khi mua bđs nghỉ dưỡng.

– Hiện nay, các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng để có chính sách tương tự nhau. Khách hàng đầu tư theo hình thức là bỏ tiền mua biệt thự và nhận cam kết lợi nhuận hàng năm từ chủ đầu tư với mức lợi nhuận thông thường khoảng từ 9 – 12%/năm, và hình thức cam kết chia sẻ lợi nhuận từ việc kinh doanh của chủ đầu tư trên sản phẩm dự án nghỉ dưỡng. Vì vậy khách hàng chỉ cần mua sản phẩm và nhận lợi nhuận, còn mọi việc từ vận hành quản lý, dịch vụ chăm sóc để được chủ đầu tư đảm bảo nên khách hàng đầu tư bds nghỉ dưỡng khá thảnh thơi, thoải mái và an tâm.

  1. Rủi ro khi đầu tư biệt thự biển?

Rủi ro đầu tư biệt thự biển khi chịu tác động từ bên ngoài:

   a. Kinh tế khu vực: Khu vực nơi mà muốn đầu tư thì các sản phẩm nghỉ dưỡng cần có nền kinh tế phát triển đồng bộ cùng với cơ sở hạ tầng và dịch vụ nghỉ dưỡng để đảm bảo đồng thời đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng cho mọi đối tượng khách hàng.

   b. Chính trị: nền chính trị ổn định đồng nghĩa với việc du khách trong nước và quốc tế đi du lịch, nghỉ dưỡng sẽ đảm bảo thuận lợi cũng như an toàn hơn.

   c. Điều kiện tự nhiên:  yếu tố tự nhiên cũng sẽ tác động trực tiếp đến hiệu quả sinh lời của sản phẩm nghỉ dưỡng. Vị trí không tốt, khí hậu nhiều bất ổn cùng với thiên tai xảy ra thường xuyên thì chắc chắn không thể nào là điểm hấp dẫn đối với du khách.

   d. Nhu cầu khách hàng: nhà đầu tư cần lựa chọn được các sản phẩm có tầm chiến lược phát triển đánh đúng thị hiếu của du khách. Nếu đánh không trúng vào thị yếu du khách nghỉ dưỡng thì khi đưa dự án vào vận hành và khai thác sẽ không hấp dẫn cũng như hút lượng lớn du khách đến nghỉ dưỡng tại biệt thự biển, khả năng lấp đầy công suất phòng để mang lại lợi nhuận cao là rất  khó.

   e. Nguồn cung chất lượng: thị trường nghỉ dưỡng đang có nguy cơ  bão hòa đang là cảnh báo của nhiều chuyên gia. Nếu lựa chọn sản phẩm không có gì đặc biệt, cũng như không tạo được sức hấp dẫn thì nhà đầu tư khó nhận được lợi nhuận như mong muốn.

Rủi ro khi đầu tư biệt thự biển đến từ chính sản phẩm

   1. Chất lượng sản phẩm: những sản phẩm nghỉ dưỡng ven biển tại Việt Nam điển hình với đầu tư biệt thự biển hiện nay rất nhiều và có khả năng bão hòa. Nếu sản phẩm không đi đúng  hướng,cũng như không nhắm đúng thị hiếu khách du lịch nghỉ dưỡng và không tạo được sự khác biệt để hấp dẫn du khách thì chắc chắn không có hiệu quả trong việc sinh lời cao.

   2. Thương hiệu: thương hiệu vẫn là yếu tố vô cùng quan trọng và có ảnh hưởng lớn tới lựa chọn của du khách. Thương hiệu tốt dĩ nhiên du khách sẽ tin tưởng hơn.

   3. Đơn vị quản lý & vận hành dự án: đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả sinh lời của sản phẩm. Nếu đơn vị quản lý & vận hành không chuyên nghiệp; thuê thời vụ thì công suất phòng và sự vận hành của sản phẩm nghỉ dưỡng cũng không được đảm bảo.

   4. Năng lực tài chính của Chủ đầu tư: đây là yếu tố để đảm bảo dòng lời cho các nhà đầu tư, ít nhất là trong những năm đầu Chủ đầu tư cần phải cam kết lợi nhuận với nhà đầu tư. Nếu năng lực tài chính yếu kém thì việc mạnh tay để chi cho phát triển dự án, ở giai đoạn đầu còn chưa ổn định cũng là việc khó khăn. Lúc ấy, việc đảm bảo dòng lời như cam kết cũng là vấn đề nan giải.

   5. Rủi ro từ tài chính : tài chính là phương án hữu hiệu nhất khi Nhà đầu tư không thể xoay vòng vốn kịp thời để đầu tư vào sản phẩm nghỉ dưỡng mà mình mong muốn. Tuy nhiên, đây cũng sẽ là “con dao 2 lưỡi” nếu các Nhà đầu tư không có kế hoạch cụ thể về khả năng chi trả ngân hàng. Lúc này, Nhà đầu tư hoàn toàn phụ thuộc vào dòng tiền mà Chủ đầu tư cam kết và tiếp sau đó là phụ thuộc vào lãi suất chênh lệch của thị trường đầu tư.

    1. Kinh nghiệm đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng?

Ngoài uy tín chủ đầu tư, thương hiệu quản lý danh tiếng và chính sách bán hàng linh hoạt giúp chủ sở hữu tránh rủi ro khi đầu tư tại phân khúc nghỉ dưỡng.

  • Vị trí dự án bất động sản

Lựa chọn phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phải dựa trên sự khảo sát thực tế ở rất nhiều nơi như Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang, Phan Thiết, Vũng Tàu, Phú Quốc …Đây chính là yếu tố quyết định quan trọng đối với những bất động sản nghỉ dưỡng và việc đầu tư biệt thự biển hiện nay. Nhìn chung, các dự án bất động sản  nghỉ dưỡng hiện này đều tọa lạc tại ven biển và là nơi tập trung đông đúc khách du lịch cũng như có tàu du lịch, sân bay, đường cao tốc để dễ dàng kết nối các khu vực trung tâm gần khu nghỉ dưỡng. Điều này sẽ là lợi thế lớn để hút các du khách đến tham quan nhiều hơn.

  • Dự án cần có phong thủy đẹp

Hầu như các dự án phong thủy tốt sẽ giúp cho tính thanh khoản của các dự án tăng cao hơn so với các dự án khác. Theo quan điểm của nhà đầu tư  từ Trung Hoa thì phong thủy tốt nhất đối với bất động sản biển phải là “tựa sơn & nghinh hải”.

Chất lượng xây dựng, cảnh quan, kiến trúc cùng định vị sản phẩm biệt thự biển… phụ thuộc rất lớn vào năng lực tài chính, kinh nghiệm của các chủ đầu tư, cho nên dự án biệt thự biển có tiềm năng phát triển đòi hỏi chủ đầu tư cần phải có uy tín, vốn đầu tư dồi dào, dài hạn và có thâm niên lâu năm trong ngành.

Ngoài ra, Đơn vị quản lý và khai thác biệt thự biển  cũng sẽ giúp tối ưu hóa lợi nhuận trong việc khai thác bất động sản nghỉ dưỡng,  đảm bảo nguồn khách ổn định, doanh thu trong tương lai. Đơn vị này cần phải có thương hiệu quốc tế, phục vụ chuyên nghiệp và có mạng lưới kết nối toàn cầu.

  • Thời gian thu hồi vốn

Thời gian để đầu tư biệt thự biển và thời gian thu hồi vốn có sự khác nhau giữa các nơi. Nhưng thường đối với biệt thự biển nghỉ dưỡng Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng vẫn sẽ có tỷ suất lợi nhuận lý tưởng từ 10 đến 16%/năm và có thể tăng giá trị lên tới 30% so với thời gian đầu là 5 năm. Nếu đầu tư biệt thự biển Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc cần có sự chia sẻ lợi nhuận giữa chủ đầu tư và khách hàng trên các cơ sở giá bán hợp lý thì tỷ suất lợi nhuận đạt tối thiểu, thời gian thu hồi vốn ngắn lại.

  • Dòng tiền đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Nhà đầu tư cần nghiêm túc với những kênh đầu tư biệt thự biển dài hạn. Nếu vay để đầu tư thì lãi suất sẽ không vượt quá 11% một năm với chu kỳ vay 10 năm mới có khả năng sinh lời.

tinh-thanh-khoan-a

Để tránh rủi ro về dòng tiền khi đầu tư biệt thự biển thì tốt nhất nên tham khảo ý kiến tư vấn của các chuyên gia về bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch và khách sạn, phân tích tài chính trước khi quyết định mua sản phẩm biệt thự biển.

 

 

Có nên đầu tư biệt thự biển nghỉ dưỡng – Rủi ro và kinh nghiệm đầu tư bds nghỉ dưỡng
5 (100%) 3 votes